# EB-5 项目十大危险信号

> 从保证回报与保证绿卡的宣传、就业余量不足、高级融资未到位、缺少基金管理人，到未登记推广人、缺失 I-956F 与费用不透明，十个值得投资人警惕的项目特征。

- URL: https://eb5policy.com/zh/projects/project-red-flags/
- Language: zh-CN
- Category: projects
- Published: 2026-09-14
- Tags: 项目尽调, 风险, 区域中心

EB-5 投资必须"处于风险"，没有任何项目能够消除风险。但有些项目的特征表明风险被刻意掩盖、结构缺乏制衡，或者根本不符合《EB-5 改革与诚信法案》（RIA）的要求。本文列出十个最常见的危险信号。出现其中一个并不必然意味着项目不可投，但每一个都应当促使投资人追问并获得书面解释。本文为一般性说明，不针对任何具体项目。

## 1. 承诺"保证回报"或"保证绿卡"

EB-5 投资必须处于风险状态，8 CFR 204.6 和 USCIS 政策手册均明确不得有保本或保证回报的安排；绿卡的批准权在 USCIS，任何人都无法保证。宣传材料、中介口头承诺或合同附件中出现"保本""保证还款""保证绿卡""不成功全额退款（含投资款）"等字样，不仅是商业上的危险信号，还可能导致 USCIS 认定投资不符合处于风险的要求。

**追问**：请以书面形式说明投资款在何种条件下会损失；退款条款是否仅限于申请被拒且不涉及投资款已投入 JCE 的情形。

## 2. 就业余量过薄

项目预计创造的就业数应明显高于全部投资人所需的就业数（投资人数 × 10）。余量在 1.2 倍以下即值得警惕；若经济报告未按 RIA 的 90% 间接就业上限和 75% 短期建筑规则调整，实际余量可能更低。参阅 [就业创造如何计算](/zh/projects/job-creation-methodology/)。

**追问**：以最大募资人数计算、适用 RIA 上限后，每位投资人可计入多少就业？

## 3. 高级融资未落实

建设项目通常依赖银行等高级贷款。如果高级贷款仅处于意向书阶段，而 EB-5 资金已在募集甚至已经开始投入 JCE，项目的完工风险显著上升。参阅 [看懂资本结构](/zh/projects/capital-stack-explained/)。

**追问**：高级贷款是否已关闭？请提供贷款承诺函或协议关键页；若未关闭，EB-5 资金在此之前是否会从 NCE 划出？

## 4. 没有第三方基金管理人，也没有审计

RIA 要求 NCE 及其关联 JCE 的资金由独立的基金管理人监管，或改为每年提供经审计的财务报表。两者皆无的项目不符合法定要求。基金管理人与区域中心存在关联、或仅负责"记账"而对放款没有核准权，也应视为变相缺失。参阅 [第三方基金管理人](/zh/projects/fund-administrator-role/)。

**追问**：基金管理人是谁？资金划出 NCE 是否需要其核准？投资人能否收到其出具的报告？

## 5. 区域中心与开发商为关联方且缺乏制衡

开发商自设区域中心、自任 NCE 管理人并向自己的项目放贷，意味着贷款人、借款人与监督者为同一利益主体。这种结构并不违法，但若没有独立的基金管理人、独立的投资人代表、明确的利益冲突披露和违约执行机制，投资人实际上没有任何人替其维护权益。

**追问**：在 JCE 违约时，谁有权代表 NCE 采取行动？这个人与开发商是否独立？

## 6. 不切实际的时间表

宣传材料承诺的审批周期、建设周期或还款时间明显快于公开可查的常规情况，往往是为了掩盖资金维持期、再投资或展期的风险。USCIS 审理时间以其官网公布的数据为准，任何人不能承诺。

**追问**：时间表的依据是什么？PPM 中的风险因素章节如何描述延误情形？

## 7. EB-5 资金占比过高

EB-5 在总资本中占比越高，项目完工和就业创造对募资进度的依赖越大。若 EB-5 几乎是唯一的建设资金来源，且没有募资不足时的备用方案，一旦募资放缓，项目可能停滞。

**追问**：EB-5 占总资本的比例是多少？募资不足时由谁补足？是否有最低募资额及相应的退款安排？

## 8. 推广人未经登记

RIA 要求直接或间接推广 EB-5 项目的人员（包括海外移民中介）通过 I-956K 向 USCIS 登记，并要求区域中心披露向推广人支付的报酬。无法说明登记状态的中介，或要求投资人向中介个人账户支付费用的安排，都应警惕。

**追问**：请提供推广人的 I-956K 登记证明；中介佣金由谁支付、金额多少、是否已在 PPM 中披露？

## 9. 缺失 I-956F

区域中心须对每个项目递交 I-956F 并获批，投资人方可获得 I-526E 的批准（投资人可在 I-956F 待批期间递交，但审理以 I-956F 获批为前提）。项目未递交 I-956F 却已开始募资、或者拒绝提供递交回执，说明项目尚未进入 USCIS 的审查程序。参阅 [I-956F 项目预批](/zh/projects/i956f-project-approval/)。

**追问**：I-956F 的递交日期与回执编号是什么？是否已获批？若发生过补件，补件内容涉及什么？

## 10. 费用不透明

合规的 PPM 应当逐项披露区域中心管理费、NCE 管理人报酬、JCE 向 NCE 支付的利率与 NCE 向投资人分配的回报率之间的利差、推广人佣金，以及谁承担法律和经济报告费用。费用被笼统描述为"包含在管理费中"、或要求投资人在 PPM 之外另行支付的，均为危险信号。

**追问**：请提供完整的费用表，并说明每笔费用的收款方与支付时点。

## 危险信号速查表

| 编号 | 信号 | 核心追问 |
|---|---|---|
| 1 | 保证回报 / 保证绿卡 | 投资款在什么条件下会损失？ |
| 2 | 就业余量过薄 | 适用 RIA 上限后的每人可计就业数？ |
| 3 | 高级融资未落实 | 贷款是否关闭？EB-5 是否先行投入？ |
| 4 | 无基金管理人也无审计 | 放款是否须经独立方核准？ |
| 5 | 关联方缺乏制衡 | 违约时谁代表 NCE 行动？ |
| 6 | 时间表不切实际 | 依据是什么？ |
| 7 | EB-5 占比过高 | 募资不足时谁补足？ |
| 8 | 推广人未登记 | I-956K 登记证明？佣金披露？ |
| 9 | 缺失 I-956F | 递交回执与批准状态？ |
| 10 | 费用不透明 | 完整费用表与收款方？ |

## 要点速览

- "保证回报"与"保证绿卡"与 EB-5 处于风险的法定要求直接冲突，是最严重的危险信号。
- 就业余量、高级融资状态和 EB-5 占比共同决定项目的完工与就业风险。
- 第三方基金管理人（或年度审计）、推广人 I-956K 登记与项目 I-956F 是 RIA 的明确要求，缺失即不合规。
- 关联方结构必须配有独立制衡，否则投资人无人代表。
- 对每一个信号都应索取书面解释；回避或拒绝回答本身就是答案。