用借来的钱做 EB-5 投资，是一个长期以来存在争议、但在法律上已经相对清晰的问题。投资人可能出于多种原因选择借款：资产以房产或股权形式存在、不便变现；希望保留流动性；或者家庭成员愿意出借而非赠与。本文梳理借款作为投资款的现行规则，解释 Zhang v. USCIS 案的意义，并给出文件准备要点。本文不构成法律意见；借款结构应由移民律师逐案设计。完整的资金来源清单见 资金来源文件清单。
起点：什么是”资本”
EB-5 法规（8 CFR 204.6）对”资本” (capital) 的定义包括现金、设备、存货、其他有形资产，以及以投资人自有资产作担保的债务，前提是投资人对该债务承担个人的、主要的 (personally and primarily liable) 偿还责任，且新商业企业 (New Commercial Enterprise, NCE) 的资产不得用于担保。
这一定义中的”债务”指的是投资人直接向 NCE 出具的借据或承诺——即投资人以”我欠你钱”的方式出资。对于这类出资，担保要求是必须的。但现实中绝大多数借款投资并非如此：投资人先从银行或他人处借到现金，再把现金投入 NCE。这两种情形的区别正是 Zhang 案的核心。
Zhang v. USCIS 确立了什么
在 2015 年前后，USCIS 开始采取一种立场：投资人用第三方贷款所得的现金投资时，该现金应被视为”债务”，因此必须以投资人自己的资产提供足额担保，否则不计入合格投资。许多以无担保贷款或以他人资产担保的贷款出资的申请因此被拒。
Zhang v. USCIS（美国哥伦比亚特区联邦巡回上诉法院，2020 年） 推翻了这一立场。法院认定：投资人从第三方借到的现金，投入 NCE 时就是现金，而不是法规意义上的”债务”；法规中关于以投资人资产担保的要求，适用的是投资人直接向 NCE 出具债务凭证的情形，不适用于借款所得的现金。因此，USCIS 不能仅因为贷款没有以投资人自有资产作担保而拒绝申请。
Zhang 案之后，借款投资的合规框架可以概括为三条：
- 借款所得的现金属于合格资本；
- 不要求贷款以投资人自有资产作担保；
- 但投资人仍须证明资金来源合法、投资人本人对借款负有真实的偿还责任、且资金确实处于风险状态。
规则一：投资人必须承担主要偿还责任
借款投资与赠与投资的根本区别在于偿还义务。USCIS 要求借款人是投资人本人，且投资人对偿还承担主要责任。实务中这意味着：
- 贷款合同的借款人应为投资人，而不是其配偶、父母或投资人控制的公司（若由公司借款再转给投资人，需要另行解释资金性质，通常会被视为公司向个人的分配或借款，带来额外的举证负担）。
- 投资人应具备与贷款金额相称的偿还能力，例如稳定收入或可供变现的资产。一份金额远超投资人偿还能力的”贷款”，容易被怀疑实为赠与或名义借款。
- 若有第三方为贷款提供担保或抵押物（例如父母以其房产为子女的银行贷款作抵押），Zhang 案之后这本身并不构成障碍，但抵押物的权属及其取得资金的来源需要一并说明。
规则二：贷款人的资金来源也要证明
这是借款投资中最容易被忽视的要求。
- 银行等持牌金融机构放贷：通常无需证明银行的资金来源，只需提供贷款合同、放款流水与还款安排。
- 个人或非金融机构放贷（亲属、朋友、投资人的公司或第三方企业）：USCIS 会要求证明贷款人资金的合法来源，其深度与赠与人的资金来源证明相当。原因很简单：如果贷款人的钱来源不明，借出的钱同样来源不明。
因此，向亲属借款并不比接受亲属赠与省事，两者都需要追溯到亲属的资金来源，区别只在于投资人是否承担偿还义务。关于赠与的详细讨论见 赠与资金专题。
规则三：有担保与无担保贷款的区别
| 类型 | Zhang 案后的地位 | 举证重点 |
|---|---|---|
| 以投资人自有资产担保（如房产抵押贷款） | 合格 | 抵押物权属、抵押物取得资金的来源、贷款合同、放款与还款记录 |
| 以第三方资产担保 | 合格（不再因担保人非投资人而被拒） | 同上，加上担保人身份、关系及其资产来源 |
| 无担保贷款（银行信用贷款、亲友借款） | 合格 | 贷款合同的真实性、投资人的偿还能力、贷款人的资金来源（非银行时） |
| 投资人直接向 NCE 出具借据 | 须以投资人自有资产担保，且不得以 NCE 资产担保 | 适用 8 CFR 204.6 对”债务”的全部要求；实务中极少采用 |
需要特别注意的是最后一行：以 NCE 或就业创造企业 (JCE) 的资产、或以投资本身的未来收益作担保的借款，不被接受。此外，由 NCE、JCE、区域中心或其关联方向投资人提供贷款的安排，会直接削弱”处于风险”的实质，应当避免。《EB-5 改革与诚信法案》(RIA) 也在法律层面对赠与和借款资金提出了善意、不以规避投资要求为目的等原则性要求，具体文本以 INA 203(b)(5) 为准。
规则四：资金仍须”处于风险”
借款不改变投资必须处于风险的要求。投资人用借款投入 NCE 后，这笔钱与自有资金一样面临项目的商业风险；投资人对贷款人的偿还义务是另一层独立的法律关系。任何把贷款偿还与项目回款挂钩、或由项目方承诺替投资人还款的安排，都会同时触及”处于风险”与”保本承诺”两条红线。
文件准备清单
- 贷款合同：借款人为投资人本人，载明金额、利率、期限、还款方式、违约责任；与市场条件大致相符的条款更可信
- 放款凭证：贷款人账户转出与投资人账户转入的流水
- 若为抵押贷款：抵押物权属证明、评估报告、抵押登记，以及抵押物取得时的资金来源文件
- 若为第三方担保：担保人身份证件、关系证明、担保协议、担保资产的来源文件
- 若贷款人为个人或非金融机构：贷款人的完整资金来源证明
- 投资人偿还能力证明：收入证明、纳税记录、资产清单
- 已发生的还款记录（若递交前已开始还款）
- 借款资金从投资人账户到 NCE 托管账户的完整路径
- 换汇与出境凭证（如适用）
- 律师出具的说明信，概述借款结构及其符合 Zhang 案与 8 CFR 204.6 的理由
最后提醒一点：贷款合同的日期应不晚于放款日期。事后补签的合同并非不可接受，但需要在说明信中解释，并会削弱证明力。
要点速览
- 借款所得现金属于合格的 EB-5 资本；Zhang v. USCIS（D.C. Cir. 2020）确认不要求以投资人自有资产作担保。
- 投资人本人必须是借款人并承担主要偿还责任，且应具备相称的偿还能力。
- 贷款人若非持牌金融机构，其资金来源须像赠与人一样被完整证明。
- 以 NCE、JCE 资产或投资收益作担保的借款不被接受；项目方或其关联方向投资人放贷会损害”处于风险”的实质。
- 文件核心是贷款合同、放款流水、偿还能力证明、抵押或担保文件，以及（非银行贷款人时）贷款人的资金来源。