区域中心是 EB-5 项目的”赞助人”：它向 USCIS 递交项目申请（I-956F）、负责年度报告、对项目资金使用和就业创造承担合规义务。项目再好，如果区域中心本身存在合规缺陷，投资人的申请也可能受到牵连——区域中心被终止时，投资人须在 180 天内转投其他合规区域中心或项目才能保留优先日期（具体以 USCIS 通知为准）。因此，对区域中心的尽调与对项目的尽调同样重要。本文列出核查要点与提问清单。关于项目本身的评估，参阅 选 EB-5 项目的七个核心要点。
一、指定状态：I-956
《EB-5 改革与诚信法案》（RIA）要求所有区域中心（包括 RIA 之前已获指定的）按新规定递交 I-956 申请或重新认证。投资人应核实：
- 区域中心是否在 USCIS 官网公布的已获批区域中心名单上，名称、地理范围与项目所在州、县一致。
- 指定是在 RIA 之后获批还是 RIA 之前获批后重新认证；若仍在待批状态，应了解其审理进度与风险。
- 区域中心的地理范围是否覆盖项目所在地。项目超出区域中心获批范围的，I-956F 可能无法获批。
二、年度报告：I-956G
RIA 要求区域中心每财年递交 I-956G 年报（申请费 $3,035，2026 年 11 月 30 日起为 $2,165，以 USCIS 现行费用表为准），披露资金使用、就业创造、项目进展、合规认证等信息。未按要求提交可被罚款或终止。投资人应询问：
- 区域中心是否按时递交了近年的 I-956G？能否提供递交回执？
- 年报中披露的在管项目数量、募资金额与就业创造进度如何？
- 年报是否包含对证券法合规的认证？
- 区域中心是否收到过 USCIS 关于年报的问询或补件通知？
区域中心可能以”商业机密”为由拒绝提供年报全文，但至少应能确认递交状态并提供与本项目相关的摘要。
三、历史项目记录
区域中心的过往表现是判断其能力的最直接证据。核查内容包括：
| 核查项 | 说明 |
|---|---|
| 已完成项目数量 | 多少项目已建成、开业？多少仍在建设？ |
| I-526 / I-526E 批准情况 | 历史项目的投资人申请是否获批？是否有被拒或撤销？ |
| I-829 批准情况 | 是否有投资人已经通过 I-829 解除条件？这是最有说服力的记录 |
| 还款记录 | 历史项目是否按期向 NCE 还款？是否有展期、违约或重组？ |
| 资金再投资 | 是否发生过再投资？再投资的方式和投资人知情情况 |
| 诉讼与投诉 | 是否涉及投资人诉讼、证券监管调查或仲裁 |
新设立的区域中心没有历史记录并不必然意味着风险更高，但投资人需要以管理团队的个人履历和项目合作方的实力作为替代判断依据。
四、处罚与终止名单
USCIS 在官网公布已终止区域中心名单，并在 RIA 之后拥有对区域中心处以罚款、暂停、终止等制裁的权力。投资人应核查：
- 该区域中心或其控制人曾控制的其他区域中心，是否出现在终止名单上。
- 是否曾因未提交年报、未支付诚信基金年费（投资人超过 20 人的区域中心 $20,000，20 人及以下 $10,000）或其他违规被处罚。
- 是否曾被证券监管机构（如 SEC 或州证券监管部门）处罚或起诉。
区域中心更换名称或控制人是常见现象，核查时应同时查询历史名称和主要负责人。
五、管理团队与关联方
RIA 要求区域中心的相关人员（包括所有者、管理人及对其有实质控制的人）递交 I-956H 诚信声明，披露其背景并接受审查。投资人应了解：
- 谁实际控制区域中心？ 所有者、管理人、投资委员会成员的姓名与履历。
- 区域中心与开发商是否为关联方？ 如果区域中心由项目开发商设立或控制，意味着放贷方与借款方实际上是同一利益主体。这并不违法，但要求更严格的制衡：独立的基金管理人、独立的 NCE 管理人或投资人代表、明确的利益冲突披露。
- 推广人与移民中介是否已登记？ RIA 要求直接或间接推广 EB-5 项目的人员通过 I-956K 登记。投资人接触的中介若无法说明其登记状态，应提高警惕。
- 管理团队是否有足够的人员与经验同时管理多个项目并履行年报、就业追踪、与投资人沟通等义务？
六、项目层面的合规文件
针对投资人拟投资的具体项目，还应确认：
- I-956F 是否已递交或获批，获批通知的日期与内容。参阅 I-956F 项目预批。
- 第三方基金管理人的身份、资质及其与区域中心的独立性。
- 私募备忘录（PPM）中是否充分披露了费用、关联方关系与风险因素。
七、向区域中心提问清单
以下问题可直接用于与区域中心的沟通：
- 请提供 USCIS 的 I-956 批准通知（或重新认证通知）及地理范围。
- 过去几个财年的 I-956G 是否均已递交？请提供回执。
- 请列出所有历史项目及其状态：建设进度、I-526E 批准率、I-829 批准情况、还款情况。
- 区域中心或其负责人是否曾被 USCIS、SEC 或州监管机构处罚、调查或起诉？
- 区域中心与本项目开发商、NCE 管理人之间是否存在所有权或控制关系？如有，采取了哪些制衡措施？
- 本项目的基金管理人是谁？其资质如何？与区域中心有无关联？
- 向我推荐本项目的中介是否已通过 I-956K 登记？其佣金由谁支付、金额多少？
- 投资人将以何种频率、通过何种方式收到项目进度与资金使用报告？
- 如果区域中心被终止，已有的应急安排是什么？
区域中心拒绝或回避回答上述任何问题，本身就是一个值得记录的信号。关于常见的危险信号，参阅 EB-5 项目十大危险信号。
要点速览
- 核实区域中心在 USCIS 已获批名单上，且地理范围覆盖项目所在地。
- 确认近年 I-956G 年报均已按时递交；未提交可导致罚款或终止。
- 历史项目的 I-829 批准与还款记录是区域中心能力最有力的证据。
- 查询终止名单与监管处罚记录时，应同时核查历史名称与主要负责人。
- 区域中心与开发商为关联方时，须有独立基金管理人与利益冲突披露等制衡措施；推广人须已通过 I-956K 登记。